Was Ihre Wohnung abwerfen darf: Der Bund regelt die zulässige Rendite neu

Worum es in der Revision geht

Kern der Vorlage ist die Nettorendite. Sie misst, was nach Abzug aller Kosten auf das tatsächlich investierte Eigenkapital zurückfliesst. Das Bundesgericht hatte in den vergangenen Jahren mehrfach präzisiert, welcher Zuschlag auf den Referenzzinssatz noch zulässig ist und wie das eingesetzte Eigenkapital über die Zeit aufzuwerten ist. Diese Rechtsprechung soll nun in die Verordnung geschrieben und weiterentwickelt werden. Damit wird sichtbar, was heute nur wer die Urteilssammlung kennt, überhaupt beurteilen kann. Daneben nimmt sich der Bundesrat auch der Bruttorendite und der wertvermehrenden Investitionen an, weil sich gerade an deren Abgrenzung viele Streitigkeiten entzünden. Ob eine neue Küche eine wertvermehrende Investition oder blosser Unterhalt ist, entscheidet in der Praxis darüber, ob ein Aufschlag auf den Mietzins standhält oder nicht.

Warum das für kleinere Vermieter besonders zählt

Institutionelle Eigentümer haben Rechtsabteilungen, die solche Fragen laufend begleiten. Die Mehrheit der Schweizer Mietwohnungen gehört jedoch Privatpersonen, Erbengemeinschaften oder kleinen Gesellschaften. Dort wird der Mietzins häufig fortgeschrieben, wie er einmal festgelegt wurde, und die Rendite nie sauber gerechnet. Das geht so lange gut, bis eine Mietpartei den Anfangsmietzins anficht oder eine Erhöhung bestreitet. Dann muss der Eigentümer belegen, wie sich der Mietzins zusammensetzt – rückwirkend, mit Zahlen, die oft gar nicht mehr greifbar sind. Wer den Erwerbspreis, die Anteile Eigen- und Fremdkapital und die über die Jahre getätigten Investitionen sauber dokumentiert hat, steht in diesem Moment deutlich besser da. Genau diese Dokumentation gewinnt mit der neuen Verordnung an Bedeutung, weil die Berechnung transparenter und damit auch überprüfbarer wird.

Der Zusammenhang mit dem Referenzzinssatz

Die zulässige Rendite hängt am hypothekarischen Referenzzinssatz, der zuletzt auf einem historisch tiefen Niveau lag. Ein tiefer Referenzzinssatz bedeutet rechnerisch auch eine tiefere absolute Renditeobergrenze. Gleichzeitig sind die Nebenkosten, die Versicherungsprämien und die Handwerkerpreise deutlich gestiegen. Diese Schere führt dazu, dass viele Vermieterinnen und Vermieter subjektiv das Gefühl haben, kaum noch etwas zu verdienen, während die formale Rechnung ein anderes Bild zeigt. Die Revision ändert an dieser Spannung nichts, macht sie aber sichtbarer. Wer seine Liegenschaft in den letzten Jahren erworben hat und stark fremdfinanziert ist, kommt zu ganz anderen Werten als jemand, der ein seit dreissig Jahren gehaltenes Objekt bewirtschaftet. Pauschale Aussagen über eine angemessene Rendite helfen deshalb nicht weiter.

Was Sie jetzt konkret tun können

Der erste Schritt ist unspektakulär, aber wirksam: Legen Sie pro Liegenschaft eine Übersicht an, die den Kaufpreis, die Nebenkosten des Erwerbs, den Eigenkapitalanteil, die Hypothekarschuld und sämtliche grösseren Investitionen mit Datum und Betrag festhält. Zweitens lohnt sich eine Einordnung der Investitionen in werterhaltend und wertvermehrend – nicht erst im Streitfall, sondern laufend, weil dieselbe Abgrenzung auch bei der Grundstückgewinnsteuer und beim Unterhaltsabzug wieder auftaucht. Drittens sollten Sie prüfen, ob Ihre Mietzinsanpassungen der letzten Jahre nachvollziehbar begründet sind. Und viertens gilt seit dem 1. Oktober 2025 ohnehin, dass im Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses zusätzlich der Referenzzinssatz und die Teuerung auszuweisen sind, die beim bisherigen Mietzins angewendet wurden. Wer diese Angaben nicht sauber führt, hat später ein Beweisproblem.