Lex Koller wird verschärft: Was Eigentümerinnen, Käufer und Investoren jetzt wissen sollten

Worum es bei der Lex Koller überhaupt geht

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – kurz Lex Koller – regelt seit Jahrzehnten, unter welchen Bedingungen Menschen ohne Schweizer Wohnsitz oder ohne bestimmte Aufenthaltsbewilligungen hierzulande Grundeigentum erwerben dürfen. Das Gesetz ist ein Kompromiss: Wohnraum für die einheimische Bevölkerung soll geschützt, wirtschaftlich genutzte Flächen sollen möglichst frei handelbar bleiben. Über die Jahre sind zahlreiche Ausnahmen dazugekommen. Genau diese Ausnahmen stehen nun zur Debatte.

Der Bundesrat hat die Revision im Zusammenhang mit den flankierenden Massnahmen zur Ablehnung der sogenannten Zehn-Millionen-Initiative aufgegleist. Die Vernehmlassung lief vom Frühling bis Mitte Juli 2026. Nun werden die Stellungnahmen ausgewertet; eine Botschaft ans Parlament folgt in einem nächsten Schritt. Bis zu einem Inkrafttreten dürften noch etliche Monate, eher Jahre vergehen.

Was konkret vorgeschlagen wird

Im Zentrum stehen vier Punkte. Erstens sollen Angehörige von Drittstaaten – also Personen ausserhalb von EU und EFTA – für den Kauf einer selbst bewohnten Hauptwohnung neu eine Bewilligung benötigen. Wer wegzieht, müsste die Liegenschaft innerhalb einer Übergangsfrist wieder veräussern. Zweitens soll der Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland weiter eingeschränkt werden. Drittens sollen für Geschäftsimmobilien strengere Regeln gelten: Der Kauf zum Zweck der Vermietung oder Verpachtung wäre nicht mehr ohne Weiteres möglich. Und viertens – das ist die kapitalmarktseitige Neuerung – soll der Erwerb von kotierten Aktien an Wohnimmobiliengesellschaften sowie von regelmässig gehandelten Anteilen an Immobilienfonds und Immobilien-SICAV für Personen im Ausland grundsätzlich untersagt werden.

Gerade der letzte Punkt hat in der Branche für Diskussionen gesorgt, weil er indirekte Anlagen betrifft, die bisher als unproblematisch galten. Die endgültige Ausgestaltung ist offen; das Parlament wird die Vorlage mit Sicherheit noch bearbeiten.

Was das für Verkäuferinnen und Verkäufer bedeutet

Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen will, sollte den Käuferkreis nüchtern anschauen. Kommt eine Käuferschaft aus dem Ausland infrage, wird die Bewilligungsfrage zum Terminrisiko: Ein Verfahren kostet Zeit, und ein Kaufvertrag, der unter einer Bewilligungsbedingung steht, ist bis zum Entscheid in der Schwebe. Das ist heute schon so und würde bei einer Verschärfung häufiger vorkommen. In der Praxis heisst das: Finanzierungsnachweis, Wohnsitzsituation und Aufenthaltsstatus früh klären, statt sie im Beurkundungstermin zu entdecken.

Für die grosse Mehrheit der Transaktionen in der Zentralschweiz ändert sich nichts. Verkäufe zwischen Personen mit Schweizer Wohnsitz oder mit Niederlassungsbewilligung C bleiben ausserhalb der Bewilligungspflicht. Wer aber ein Objekt in einer touristisch geprägten Lage hält, sollte die Entwicklung mitverfolgen.

Was Käuferinnen und Käufer aus dem Ausland beachten sollten

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem heutigen Recht und dem, was diskutiert wird. Aktuell gilt die bestehende Regelung unverändert weiter. Wer heute die Voraussetzungen erfüllt, kann kaufen. Eine Revision wirkt in aller Regel für die Zukunft; bereits erworbenes Eigentum wird nicht rückwirkend entzogen. Trotzdem gilt: Wer ohnehin in den nächsten ein bis zwei Jahren einen Kauf plant und heute die Voraussetzungen erfüllt, gewinnt Planungssicherheit, wenn er die Sache nicht auf die lange Bank schiebt.

Ob ein Vorziehen im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation, der Finanzierung und dem Objekt ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. Ein Kauf sollte nie primär aus regulatorischer Nervosität erfolgen.

Einordnung für die Zentralschweiz

Für den Raum Zug, Luzern und Zürich ist die Vorlage vor allem ein Signal. Der Wohnungsmarkt ist knapp, die politische Sensibilität hoch, und der Gesetzgeber sucht nach Hebeln, die schnell wirken. Ob eine Verschärfung der Lex Koller den Preisdruck spürbar senkt, ist unter Fachleuten umstritten – der Anteil bewilligungspflichtiger Erwerbe am gesamten Transaktionsvolumen ist gering. Für einzelne Segmente, etwa hochpreisige Objekte am Zugersee oder indirekte Anlagen institutioneller Investoren, kann die Wirkung dennoch erheblich sein.