Nullzins bleibt, Dezember rückt näher: Wie Sie Ihre Hypothek jetzt gegen den Zinsschritt absichern

Was die Nationalbank beschlossen hat

Die SNB hat den Leitzins unverändert bei 0 Prozent gehalten. Begründet wird der Entscheid mit einer Teuerung, die sich weiterhin innerhalb des Zielbandes von 0 bis 2 Prozent bewegt, und mit einer robusten Konjunktur: Die Schweizer Wirtschaft ist im zweiten Quartal kräftig gewachsen. Gleichzeitig hat sich das Umfeld verändert. Die Europäische Zentralbank und die amerikanische Notenbank haben ihre Leitzinsen gemäss Medienberichten zuletzt um je 0,25 Prozentpunkte angehoben, der Franken hat gegenüber Euro und Dollar an Wert verloren, und die Energiepreise treiben die Teuerung. Damit wächst der Zinsabstand zwischen der Schweiz und dem Ausland – ein Umstand, der die Nationalbank erfahrungsgemäss beschäftigt.

Warum der Markt trotzdem auf Dezember schaut

Verschiedene Marktbeobachter rechnen damit, dass die SNB bis Dezember handeln könnte. Ein Vermögensverwalter erwartet laut Medienbericht den ersten Zinsschritt zum Jahresende, und die Marktpreise deuten auf mehr als zwei Erhöhungen bis Mitte 2027 hin. Andere Institute halten dagegen fest, dass der Leitzins Ende 2026 noch bei 0 Prozent liegen dürfte. Beides sind Einschätzungen, keine Gewissheiten. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist deshalb weniger die Frage entscheidend, wer recht behält, sondern wie robust die eigene Finanzierung gegenüber beiden Möglichkeiten ist.

Was das für Festhypothek und Saron-Hypothek bedeutet

Die aktuellen Konditionen spiegeln die Unsicherheit wider. Nach den Angaben eines Vergleichsportals liegen die Festhypotheken derzeit ab etwa 1,42 Prozent für fünf Jahre, ab rund 1,50 Prozent für zehn Jahre und ab rund 1,74 Prozent für fünfzehn Jahre; die Tendenz ist leicht steigend. Die Saron-Hypothek richtet sich nach dem Tagesgeldsatz, der derzeit knapp unter null liegt, zuzüglich einer Marge, die je nach Anbieter und Belehnung ungefähr zwischen 0,8 und 1,3 Prozent schwankt. Solange der Leitzins bei null bleibt, ist die Saron-Hypothek günstig. Sobald er steigt, überträgt sich jeder Schritt praktisch unmittelbar auf die Zinskosten.

Eine Festhypothek nimmt dieses Risiko heraus, kostet aber in der Regel einen Aufpreis, und sie bindet. Wer vorzeitig aussteigen muss, etwa wegen eines Verkaufs, riskiert eine Vorfälligkeitsentschädigung. Keine der beiden Varianten ist an sich besser; sie beantworten unterschiedliche Fragen. Die Saron-Hypothek passt zu Haushalten mit Reserven und der Bereitschaft, Schwankungen auszuhalten. Die Festhypothek passt zu Haushalten, die Planungssicherheit höher gewichten als den letzten Zinsvorteil.

Zinsrisiko verteilen statt wetten

Ein Ansatz, der häufig genannt wird, ist die Staffelung: Statt den gesamten Hypothekarbetrag auf eine Laufzeit zu legen, wird er auf mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten verteilt. Ein Anbieter nennt als Beispiel eine Aufteilung in zwei Tranchen, etwa je zur Hälfte auf fünf und zehn Jahre. Denkbar sind auch Kombinationen aus Festhypothek und Saron-Anteil. Der Vorteil: Man muss nicht im ungünstigsten Moment den ganzen Betrag zu den dann geltenden Konditionen erneuern. Der Nachteil: Mehrere Laufzeiten bedeuten mehr Verwaltungsaufwand und mehrere Verfalltermine, die im Blick bleiben müssen.

Wichtig ist, dass die Struktur zur eigenen Situation passt. Wer in einigen Jahren verkaufen oder umbauen möchte, braucht Flexibilität. Wer im Ruhestand mit einem tieferen Einkommen rechnet, sollte die Tragbarkeit auch bei höheren Zinsen prüfen. Die Banken rechnen dafür bekanntlich mit einem kalkulatorischen Zinssatz, der deutlich über den aktuellen Marktzinsen liegt. Eine Hypothek, die heute bequem tragbar wirkt, sollte auch unter diesen strengeren Annahmen bestehen.

Was Sie jetzt vorbereiten können

Drei Schritte bieten sich unabhängig vom Dezember-Entscheid an. Erstens: Prüfen Sie, wann welche Tranche Ihrer Hypothek ausläuft. Viele Banken nehmen Verlängerungen und Vorabschlüsse bereits bis zu zwölf oder sogar achtzehn Monate vor Ablauf entgegen; ob und zu welchen Bedingungen das bei Ihnen möglich ist, erfahren Sie bei Ihrem Institut. Zweitens: Rechnen Sie mit Szenarien statt mit einer einzigen Zahl – etwa mit Zinskosten bei heutigem Niveau, bei einem Prozentpunkt mehr und bei zwei Prozentpunkten mehr. Drittens: Holen Sie mehrere Offerten ein und vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch Laufzeiten, Kündigungsmöglichkeiten und Nebenbedingungen wie Amortisationsvorgaben.

Auch die Vorsorge spielt hinein. Wer indirekt über die dritte Säule amortisiert, hat mit steigenden Zinsen einen anderen Effekt auf die Steuerrechnung als bei direkter Amortisation. Ob sich das lohnt, hängt von der individuellen Steuersituation und dem Wohnkanton ab und lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Zu bedenken bleibt ausserdem, dass auch die Eigenmietwert-Reform ab 2029 den steuerlichen Wert von Schuldzinsen verändern wird. Die Hypothekarstrategie sollte deshalb nicht nur das Zinsumfeld, sondern auch die geplante Steuerentwicklung berücksichtigen.

Niemand kann den Zeitpunkt oder das Ausmass künftiger Zinsschritte verlässlich vorhersagen. Vorbereitet zu sein heisst, auf mehrere Verläufe eine Antwort zu haben.