Hypothek zu 1,4 Prozent – gerechnet wird mit 5: Warum die Tragbarkeit über Ihren Kauf entscheidet

Zwei Zinssätze, die wenig miteinander zu tun haben

Der Zinssatz, den Sie zahlen, und der Zinssatz, mit dem geprüft wird, ob Sie zahlen können, sind zwei verschiedene Grössen. Für die Prüfung verwenden die Banken einen kalkulatorischen Zinssatz von in der Regel 4,5 bis 5 Prozent. Dieser Puffer ist kein Misstrauen gegenüber der Kundschaft, sondern eine Vorsichtsmassnahme: Eine Hypothek läuft über Jahrzehnte, das aktuelle Zinsniveau nicht. Wer heute mit 1,4 Prozent rechnet und in zehn Jahren bei vier Prozent verlängern muss, hätte ohne diesen Puffer ein ernstes Problem. Die Rechnung mit fünf Prozent zeigt also nicht, was die Hypothek kostet, sondern was sie im ungünstigen Fall kosten könnte.

So rechnet die Bank im Detail

Die Faustregel lautet: Zinskosten, Amortisation und Unterhalt zusammen dürfen ein Drittel des nachhaltigen Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Der Unterhalt wird dabei meist pauschal mit rund einem Prozent des Kaufpreises pro Jahr angesetzt. Ein Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von einer Million Franken und 800’000 Franken Hypothek ergeben fünf Prozent kalkulatorischer Zins 40’000 Franken, dazu rund 10’000 Franken Unterhalt und die Amortisation der zweiten Hypothek. Man landet rasch bei 55’000 bis 60’000 Franken jährlich – und damit bei einem erforderlichen Einkommen von rund 165’000 bis 180’000 Franken. Die effektiven Zinskosten betragen im selben Beispiel bei 1,4 Prozent lediglich gut 11’000 Franken.

Was sich seit 2025 zusätzlich verschärft hat

Bei den Amortisationsregeln hat sich die Selbstregulierung der Banken verschärft. Die zweite Hypothek – also der Teil, der über zwei Drittel des Belehnungswerts hinausgeht – muss neu innert 15 statt wie früher 20 Jahren zurückbezahlt werden, und zwar in regelmässigen, linearen Tranchen. Für Kaufinteressenten heisst das schlicht: Die jährliche Amortisationslast ist höher, und sie fliesst voll in die Tragbarkeitsrechnung ein. Bei einer Hypothek von 800’000 Franken auf einem Objekt zu einer Million sind das rund 8’900 Franken pro Jahr statt gut 6’600 Franken unter der alten Regel – ein Unterschied, der in der Drittelsregel spürbar wird.

Niederstwertprinzip: wenn der Preis über der Bewertung liegt

Ein zweiter Stolperstein in einem Markt mit steigenden Preisen ist die Bewertung. Banken belehnen nach dem Niederstwertprinzip: Liegt der Kaufpreis über dem geschätzten Verkehrswert, ist der tiefere Verkehrswert massgebend. Wer in einer Bieterrunde 60’000 Franken über der Bewertung zuschlägt, muss diese Differenz vollständig aus eigenen Mitteln aufbringen – zusätzlich zu den 20 Prozent Eigenmitteln, von denen höchstens die Hälfte aus der zweiten Säule stammen darf. Gerade in der Zentralschweiz, wo die Preise weiter anziehen und begehrte Objekte mehrfach angeboten werden, lohnt sich deshalb eine Einschätzung des Verkehrswerts, bevor ein Angebot eingereicht wird.

Direkt oder indirekt amortisieren?

Bei der Amortisation gibt es zwei Wege. Direkt heisst: Die Schuld sinkt Jahr für Jahr, die Zinskosten ebenfalls – und mit ihnen der abziehbare Schuldzins. Indirekt heisst: Der Betrag fliesst in die Säule 3a und wird erst später zur Tilgung eingesetzt; die Hypothek bleibt konstant. Welche Variante steuerlich und finanziell günstiger ist, hängt von der Einkommenssituation, der Vorsorgeplanung und – neu zu berücksichtigen – vom Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ab, der den Schuldzinsabzug für Eigentümer ab 2029 grundlegend verändert. Eine allgemeine Empfehlung wäre hier unseriös; das gehört in eine Rechnung, die Ihre konkreten Zahlen berücksichtigt.